حق ساخت قابل انتقال TDR

در شهرهای دنیا مکانیسمی به اسم حق ساخت قابل انتقال (Transferable Development Right)  یا TDR وجود دارد که کمی شبیه تراکم‌ در شهر تهران است ولی تفاوت‌های عمده‌ای هم با آن دارد. تی دی آر فرایندی است که به عنوان ابزار کنترل پراکندگی شهری از طریق متمرکز کردن توسعه در نظر گرفته می شود.

تی ‌دی ‌آر چیست و چه فرقی با تراکم ‌فروشی دارد؟ به طور ساده مکانیسم تی ‌دی ‌آر یک مکانیسم «سقف و مبادله» (Cap and Trade) است. شهر برای مناطق مختلف سقف تراکم تعیین می‌کند و مطمئن می ‌شود که حجم کل تراکم در یک ناحیه از حدی بیش‌تر نمی ‌شود. ولی در داخل محدوده مالکان ساختمان‌های مختلف می ‌توانند حق‌ تراکم ‌شان را به سازندگان داخل منطقه بفروشند. با این مکانیسم جلوی سر کشیدن ده‌ها برج در یک منطقه فشرده گرفته می‌شود ولی برج سازان می‌توانند حق تراکم (گاهی حق هوا هم گفته می‌شود) مالکان ساختمان‌ها و زمین ‌های کم‌ تراکم را بخرند و نهایتا همه این تراکم‌ ها را در قالب یک ساختمان بلند بسازند.

در بسیاری از کشورها  از این مکانیسم در راستای حفاظت از زمین های کشاورزی و یا بافت های تاریخی استفاده می شود. شهرداری بنا به ملاحظات فرهنگی و تاریخی، ممکن است بخواهد که بافت برخی مناطق را دست نخورده نگه دارد. به عنوان مثال مناطقی که بناهای تاریخی و فرهنگی معروفی دارد که حیات شهری فعالی دارند و نیاز است تا حفظ شوند. در این صورت بنا به توافق شهرداری و مالکان آن ناحیه تاریخی خاص، تراکم ساختمان‌های این منطقه قابل انتقال به سازندگانی در مناطق دیگر شهر خواهد بود. بدین ترتیب مالکین زمین های کشاورزی و یا بافت های تاریخی و فرهنگی با داشتن حق انتقال توسعه زمین های خود، انگیزه بیشتری برای حفظ بافت موجود زمینشان دارند و با حمایت ساز و کارهای قانونی قادر خواهند بود این حق توسعه را به شرکت های توسعه دهنده و یا سازندگان خرد واگذار کنند. همچنین از مزایای دیگر این حق انتقال، قابلیت افزایش توسعه در مناطقی است که زیرساخت های آماده بیشتری دارد و بنابراین می تواند سبب توسعه متقارن هم جهت با زیرساخت های شهری شود.

تفاوت این مکانیسم با تراکم ‌فروشی در این است که در این شیوه شهرداری حق ندارد اجازه ساخت تجمیعی بیش‌تر از تراکم مشخص شده در هر ناحیه مشخص (Zone) را به سازندگان بدهد. بلکه فقط اجازه می ‌دهد تراکم به صورت سیال بین ساختمان ‌های منطقه تعیین شده جابه‌جا شود، بدون این که تراکم کل منطقه تغییر کند.

در این روش شهرداری می‌تواند درآمد خود را از مالیات روی مبادلات خرید و فروش تراکم تأمین کند. ضمن این که ایده مالیات سالیانه از تراکم واگذارنشده به غیر هم مطرح است. بدین نحوکه تراکم و زمین دو دارایی جانشین هم هستند. شما می‌توانید جمعیت بیش‌تری را در سطح (زمین بیش‌تر) یا در ارتفاع (هوا) ساکن کنید. پس هوا و زمین به لحاظ تابع تولید مسکن شبیه هم عمل می‌کنند. برخی شهرها این سیاست را دارند که از زمین به نسبت ساختمان مالیات خیلی بیش‌تری بگیرند تا به این شکل دارندگان زمین خالی را به ساختن تشویق کنند. همین سیاست برای مالیات گرفتن از تراکم واگذارنشده  هم مطرح است چون آن هم شبیه زمین ساخته‌ نشده است.

 

 

چیدمان صنوف Tenant Mix

چیدمان صنوف به معنای بخش بندی و طراحی چیدمان انواع کاربری ها و فروشگاه هایی است که می توانند در یک مرکز خرید حضور داشته باشند. یکی از مهمترین مواردی که در تعیین آینده مراکز و مجتمع های تجاری تأثیر بسزایی دارد، استقرار صنوف است. چیدمان صنوف یک مرکز خرید به خصوص مراکز خرید جدید که در بازار رقابتی امروز به دنبال تعیین موقعیت و سهم خود در بازار هستند، به طور گسترده به عنوان یک عامل مؤثر در موفقیت مالی و بازاریابی مراکز تجاری شناخته می‌شود. این چیدمان در راستای هدف مدیران جهت بهبود تصویر ذهنی از مرکز خرید و افزایش هم افزایی واحدهای مختلف صنفی می‌باشد که این استراتژی بر جذابیت مراکز خرید تأثیر مثبت می‌گذارد.

به طور کلی 3 نوع مستأجر در مراکز خرید وجود دارد: مستأجرین خرده فروش، مستأجرین لنگر  (Anchor)، مستأجرین فضای خرده‌فروشی کوچک و اصطلاحاً فضاهای مرده. در تعریف شورای بین المللی مراکز خرید (International Council of Shopping Centers) از مستأجرین لنگر ویژگی هایی فهرست شده است، ازجمله اینکه؛ معمولاً این مستأجرین، بزرگترین فضاهای تجاری یک مال را به خود اختصاص می دهند و به عنوان یکی از ویژگی های متمایزکننده یک مرکز خرید در برابر سایر مراکز مشابه و رقبا عمل می کنند. معمولاً این مستأجرین برای خود به صورت مستقل و جداگانه فعالیت های تبلیغاتی انجام داده و مشتریان را به بازدید از فروشگاه های خود در مال یا مرکز خریدی مشخص تشویق می نمایند؛ که به نوبه خود باعث افزایش بازدیدکنندگان از آن مال یا مرکز خرید می شود. از عوامل مؤثر در چیدمان صنوف مناسب، توجه به مکان‌یابی فروشگاه‌های لنگر (Anchor) کلیدی: فروشگاه‌های غذایی، ورزشی، دسته DIY (Do It Yourself)، بخش‌های اوقات فراغت (مثل سینما)، فروشگاه‌های لوازم الکترونیک و برندهایی از مد باید در مکانی قرار بگیرند که فضای کافی برای عبور و مرور حجم مراجعه کننده را داشته باشند و مغازه‌های دیگر نیز بتوانند از همین رفت و آمد استفاده کرده و در معرض دید قرار بگیرند.

خریداران نیز از لحاظ ماهیت به 5 دسته تقسیم می‌شوند که در ادامه شرح هریک آمده است:

-       خریدار اقتصادی: خریدار منطقی و هدفمند که عمدتاً به دنبال حداکثر نمودن ارزش پول خود می‌باشد.

-       خریدار شخصی: خریداری که علاقمند به برقراری رابطه قوی با کارکنان فروشگاه‌ها می‌باشند.

-       خریدار بااخلاق: خریداری که از فروشگاه‌های محلی در برابر فروشگاه‌های بزرگ زنجیره‌ای حمایت می‌نماید.

-      خریدار بی تفاوت: خریداری که علاقه به خرید نداشته و خرید را یک امر اجتناب ناپذیر، اما ناخوشایند می‌داند.

-     خریدار تفریحی: شخصی که خرید را به عنوان یک سرگرمی و راهی برای گذران اوقات فراغت می‌بیند.

چالش اصلی مراکز خرید جذب و تعامل با 5 دسته مختلف خریداران می‌باشد و اساساً یک مدیریت مرکز خرید خوب، می تواند با جایگزین کردن ترکیب متناسبی از کاربری ‌ها و فروشگاه‌ ها در آن مال، به همه مستأجرین (Tenants) خود کمک کند تا شانس بیشتری برای جذب همه گروه‌های مختلف مراجعان در مقایسه با سایر مراکز خرید داشته باشند.

در مطالعات چیدمان صنوف هدف آن است که تعادلی منطقی میان ویژگی های مرکز خرید همچون موقعیت قرارگیری آن، مساحت، طراحی و مشتریان بالقوه با درصدی که به هر یک از صنوف اختصاص داده می شود به وجود بیاید. برای تعیین دقیق مستأجران هر واحد تجاری مرکز خرید سه سطح مطالعاتی وجود دارد:

در سطح نخست از این فرآیند یعنی Shop Mix، درصد و مساحت اختصاص داده شده به هر یک از صنوف بنا به استراتژی های تعیین شده رشد و توسعه تعیین می شود. در مرحله دوم یعنی Tenant Mix، کاربری های مختلف در گروه های اصلی در سطح مرکز خرید پخش می شوند و در سطح نهایی Brand Mix، کاربری دقیق هر بخش مشخص شده و مذاکره با برندهای مختلف صورت می گیرد.

 

 

پیش از شروع فرآیند چیدمان اصناف و ترکیب بندی مرکز خرید لازم است مطالعاتی در راستای بدست آوردن توجیه پذیرترین نوع ممکن ترکیب اصناف صورت پذیرد. مطالعات عمیق بازار از جمله موارد کلیدی و حائز اهمیت برای توسعه یک مرکز خرید است. دراین مطالعه مروری بر ویژگی های کلی بازار، ویژگی ها و تجزیه و تحلیل های اجتماعی و جمعیت شناختی، تحلیل پروژه های رقیب، تحلیل های شناخت از جمله سوات ، پیمایش تقاضای بازار از توسعه آتی، تعیین استراتژی های کوتاه مدت و بلند مدت توسعه، مروری بر استراتژی های پوزیشنینگ، تعیین بازگشت سرمایه مورد نظر و تعیین استراتژی های مالی از جمله این موارد در مطالعات اولیه است.

 

سطوح فرآیند چیدمان صنوف در یک مرکز خرید:

1. Shop Mix

پس از آنکه تصویری واضح از آنچه مرکز خرید قرار است در آینده باشد بدست آمد، Shop Mix با توجه به این تصویر تعیین خواهد شد. مراکز خرید متفاوت ممکن است ترکیب های متفاوتی در این مرحله داشته باشند که این تفاوت ها ناشی از مطالعات مردم شناسی، اهداف توسعه مرکز خرید، موقعیت پروژه و رفتار مصرف کننده است. در Shop Mix هر صنف ضریبی از GLA را به خود اختصاص می دهد که طبق همین ضریب، فرآیند انتخاب اصناف شروع خواهد شد. ضرایب اختصاص داده شده به اصناف باید همواره همزمان با تغییرات بازار به روز شوند. گرایش های مختلف بازار در بازه های زمانی مختلف باید مد نظر قرار گیرد و در صورتی که این موضوع نادیده انگاشته شود، ممکن است از استقبال مرکز خرید کاسته شود.

 2. Tenant Mix

1.2. ایجاد تعادل در جذابیت تمامی طبقات:

یکی از نکاتی که حتماً باید مورد توجه قرار گیرد، نوع چیدمان صنوف در طبقات است به گونه ای که هیچ یک از طبقات، فاقد عوامل جذاب نبوده و از پاخور کافی برخوردار باشند. از عوامل موثر در ایجاد جذابیت طبقات مراکز خرید، وجود فروشگاه های لنگر یا anchor ها می باشد؛ وجود یک یا چند مستأجر لنگر (Anchor Tenants) در یک مرکز خرید تعداد مشخص و تضمین شده ای از مراجعان را در هر دوره زمانی برای یک مرکز خرید و فروشگاه های اطراف این مستأجرین اصلی به همراه خواهد داشت که باعث افزایش رونق کسب وکار فروشگاه های مال می شود. فروشگاه برندهای مختلف بنا به ویژگی های هویتی مساحت های مختلفی دارند. قرارگیری فروشگاه های لنگر لزوماً در انتهای کریدورها نیست و ممکن است در مرکز نیز قرار بگیرند، نکته در این است که بتوانند جریان حرکتی متعادلی را در مرکز خرید به وجود آورند. حضور فروشگاه های لنگر همچون H&M ، C&A ، Zara ، M&S و غیره و یا دپارتمان استورها در انتهای کریدورها که در حالت عادی به صورت بن بست و دور از دسترس به نظر می رسند سبب افزایش ارزش مکانی می شود. ابعاد مختلف هویت این برندها، تفاوت های فرهنگی رفتار مصرف کننده و رونق فروشگاه های لنگر همگی باید در مکان یابی آنها در نظر گرفته شود. فروشگاه‌های لنگر دیگر  همچون کتابفروشی ها یا شهر کتاب، فروشگاه های مولتی مدیا و غیره تمایل پیدا کرده اند در مساحت های متوسط در مراکز خرید قرار بگیرند و شاید اصلی ترین دلیل این موضوع تأثیر فروش اینترنتی در جریان کسب و کار آنها باشد. موقعیت فضاهای فودکورت، رستوران و کافه باید با توجه به در دسترس بودن فضاهای پشتیبان تعیین شود. به عنوان مثال، دسترسی به زیرساخت های توزیع و تحویل مواد اولیهdelivery ، فضای باز کافی برای عبور و مرور، فضای کافی نشست seating area ، و غیره. همچنین این فضاها باید به طور پراکنده در طبقات پخش شوند. وجود برندهای معروف فست فود نیز در جذابیت طبقات مختلف حائز اهمیت است.

2.2. پاخور:

موضوع پاخور هنگامی اهمیت خود را در موفقیت یک مال نشان می دهد که دریابیم چنانچه ترکیب مستأجرین مال براساس بخش های طراحی شده در مرکز خرید؛ انتخاب و جاگذاری شده باشند» پاخور « می تواند مراجعه کنندگان بیشتری را به مرکز خرید جذب کرد و اصطلاحاً (Footfall) مال را بالا برده و در نهایت انتخاب های متنوع تر و بهتری را در اختیار مراجعه کنندگان قرار دهد. این امر به نوبه خود باعث می شود تا حرکت مراجعان درون فضاها و راهروهای مال آرام تر بوده و مرکز خرید پر مراجعه، اما نه پر ازدحام باشد. مجموعه این عوامل است که باعث مراجعه دوباره و چندباره به یک مرکز خرید و در نهایت رشد و رونق کسب و کارهای موجود در آن مرکز خواهد شد.

در بخش بندی و طراحی کاربری هایی که می توانند در یک مرکز خرید مدرن و امروزی جایگزین شوند؛ بعضی از مارک ها، فروشگاه ها یا ارائه کنندگان کالا و خدمات دارای جایگاه ویژه و برتری نسبت به سایرین می باشند. این برتری که می تواند ناشی از قدرت و شناخته شده بودن این مارک ها باشد همانند H&M ، Marks and Spencer ، Debenhams ، Gallery Lafayette یا ناشی از نوع خدمات و کالاهایی که ارائه می کنند همانند Virgin Mega Store ، Home Center ، IKIEA ، Carrefour ، در هر مجتمع خرید یا مالی به عنوان مستأجرین اصلی (Key Tenants) یا مستأجرین جذب کننده (Brands / Draw Tenants) و در اصطلاح مستأجرین لنگر (Anchor Tenants/ Brands) که در قسمت پیشین تشریح شد، نامیده می‌شوند.

3.2. ارتباط عوامل جذاب برای قشر مراجعه کننده:

مسلماً هر یک از طبقات بر اساس نوع صنف، مخاطب خاص خود را خواهند داشت.fast food ، قشر جوان و یک رستوران لوکس، قشر میانسال یا خانواده را جذب خواهند نمود. لذا در توزیع صنوف بایستی همخوانی بین عوامل جذاب و نوع صنوف مد نظر قرار گرفته شود. چیدمان بسیاری از طبقات مرکز خرید ممکن است با رویکرد خاصی صورت گیرد یا به اصلاح theme-oriented باشند. در این موارد باید به نوع انتخاب فروشگاه های لنگر بسیار توجه کرد. مهمترین نکته در این بخش این است که بدانیم برای چه نوع مرکز خریدی ترکیبی از مستأجرین را تعیین می کنیم. همانطور که در بخش Shop Mix هم ذکر شد، مراکز خرید گوناگون ترکیب هایی متفاوت دارند و حتی نوع برندهایی که به عنوان لنگرگاه در آنها استفاده می شود فرق خواهند داشت.

برای انتخاب نوع فروشگاه های لنگر و چیدمان صنوف در یک مرکز خرید ریتیل پارک ابعاد و اندازه و هویت برندها قطعا با دیگر مراکز خرید تفاوت خواهد داشت.

- این مراکز هیچ حوزه تحت نفوذ پیاده ای ندارند و دسترسی به آنها تنها از طریق خودرو امکان پذیر است.

- به مخاطب انبوهی نیاز دارند.

- حوزه تحت نفوذ آنها وسیع تر است.

- دسترسی به هر بخش از ریتیل پارک با خودرو امکان پذیر است بنابراین مرکزیت این دسته از مراکز خرید با پارکینگ تعریف می شود.

- معمولاً دارای تم یا سبکی خاص هستند.

- برروی DIY، غذا، کالاهای ورشی و کالاهای الکترونیک بسیار متمرکز هستند.

- فروشگاه های لنگرگاه دارای مساحت بزرگ هستند:

هایپرمارکت: 8000 تا 15000 مترمربع

DIY: هفت هزار تا 15000 مترمربع

الکترونیک: 1000 تا 3500 مترمربع

ورزشی: 1200 تا 4000 مترمربع

برای جذاب بودن چیدمان صنوف برندهای پوشاک و مد، مولتی مدیا، پوشاک کودکان در ترکیب به کار می روند.

 

 

تفاوت ویژگی های اوتلت مال با یک ریتیل پارک نیز گرچه هر دو به لحاظ موقعیت قرارگیری، مساحت و نوع حوزه تحت نفوذ به هم شباهت دارند، سبب می شود چیدمان صنوف و نوع فروشگاه های لنگرگاه در آن ها متفاوت باشد. اوتلت مالها حوزه نفوذ بزگتری دارند اما به لحاظ هویت آنها و مرکزیت آنها به جای حضور خودرو با عابر پیاده تعریف می شود، فروشگاه های لنگرگاهی کوچکتری تا حدود 500 مترمربع دارند. معمولاً این دسته از فروشگاه ها در یک outlet پوشاک و مد و یا فروشگاهی ورزشی است. فودکورت یا رستوران در این مراکز نقش حائز اهمیتی را ایفا نمی کند و در مساحت های کوچک و تنها به دلیل ارائه خدمات ضروری ساخته می شوند.

 

4-2 سنخیت :

منطقه بندی و اختصاص چند واحد تجاری کنار هم، برای فروش کالاهای همسان، رویکردی است که در برخی از مجموعه های تجاری اتفاق می افتد و دلیل عمده آن ایجاد اثر تشدید کننده و همچنین تسریع در پیدا نمودن صنف مورد نظر توسط مراجعین (خریداران کالا) می باشد. از این رو منطقه بندی صنوف همجنس در یک منطقه جهت دسترسی به اهداف فوق باید مورد توجه قرار گیرد. اصطلاح "حسن همجواری" در همین ارتباط مطرح می شود. یکی از رویکردهای مد نظر در صنف بندی در بسیاری از مراکز خرید صنف بندی طبقه ای می باشد به معنای قرارگیری برندهای با طبقه اجتماعی همگون در یک طبقه. به عنوان مثال بسیاری از مراکز خرید از کالاهای لوکس تا برندهای اجتماعی mass to luxury  را در مرکز خرید خود در طبقات متفاوت جای می دهند. اغلب در این رویکرد برندهای لوکس در طبقات پایینی و برندهای عمومی تر در طبقات بالایی جای می گیرند. نمونه خوبی از این رویکرد بوتیک مال ها یا shopping village ها هستند.

5-2 ارتباط صنف با متراژ :

با توجه به بالابودن قیمت کاربری تجاری، تخصیص متراژ بهینه به صنوف از اهمیت زیادی برخوردار است و نکتهای که باید بدان توجه داشت این است که متراژهای کوچکتر به صنوفی اختصاص یابند که توان کمتری برای خرید واحد دارند و یا بنا به ملاحظات کسب و کار نیاز به متراژ بالاتر ندارند.

6-2 ملاحظات امنیتی و فیزیکی واحدها :

برخی صنوف مثلاً طلا و جواهر، نقره و حتی ساعت که در انطباق نسبت حجم و قیمت، جزء کالاهای گران بوده و به راحتی قابل انتقال هستند، نیاز به فضای امنیتی خاص دارند. برای این صنوف می بایست واحدهایی که به ورودی ها، خروجی ها و یا معابر به صورت مستقیم دسترسی ندارند در نظر گرفته شوند. ترکیب نوع، تعداد و اندازه فضاهایی که باید به هر کاربری در یک مجتمع تجاری اختصاص داده شوند نیز بسیار مهم است. به هر میزان این ترکیب برآمده از مطالعات دقیق بازارشناختی بوده و بتواند به طیف وسیع تری از نیازهای مخاطبان، ساکنان محلی و مراجعه کنندگان به مال پاسخگو باشد؛ به همان میزان، تعداد مراجعات و در نتیجه سطح سرزندگی، شلوغی و محبوبیت یک مال را بالا برده و به دنبال خود افزایش فروش را برای فروشگاههای مال به ارمغان میآورد. بخش بندی (Zoning) به صورت خاص؛ شامل اختصاص دادن هر بخش از فضای مال به نوع خاصی از کاربری ها است. در واقع؛ امروزه موفقیت یک مرکز خرید تا حد زیادی به نوع و کیفیت فروشگاه ها و کاربری های موجود در آن بستگی دارد. تجارب بین المللی نشان دهنده آن است که بخش بندی یا زونینگ با مفهوم اختصاص دادن هر بخش به صنفی خاص نتیجه موفقیت آمیزی ندارد. امروزه زونینگ به معنای در کنار هم بودن اصناف مرتبط و یا تکمیل کننده تعریف می شود.

7-2 فرآیند اجاره داری:

جذب برندها در مرحله Brand Mix در فرآیند چیدمان صنوف در مراحل مختلفی از توسعه صورت می گیرد. اینکه مرکز خرید در کدام مرحله توسعه می باشد در این امر بسیار حائز اهمیت است. حیات یک مرکز خرید را می توان به آغاز به کار، رشد، بلوغ و افول تقسیم بندی کرد. پیش از مرحله افول استراتژی repositioning باید در دستور کار قرار گیرد که می تواند مرکز خرید را در فرآیندی مجدد از رشد وارد کند. با آغاز به کار یک مرکز خرید توسعه دهندگان به دنبال افزایش پاخور و از این طریق معرفی مرکز خرید به توده مردم هستند. در این حالت ممکن است هنوز فروشگاه های بسیاری خالی از مستأجر باشند و بنابراین رقابت میان برندهای مختلف متوسط است. با رشد مرکز خرید از خالی بودن فروشگاه ها کاسته شده و رقابت شدت می گیرد. نسبت حضور برندهای مختلف به فروش و پاخور همچنان زیاد است. در مرحله بلوغ، میزان فروش و پاخور به تعادل و حالتی ثابت می رسد و می توان گفت که این همان سطح انتظار توسعه دهندگان از عملکرد مرکز خرید است. بنا به قرارگیری مرکز خرید در هر یک از این مراحل گونه های مختلفی دسته های مختلفی از برندها برای ورود به مرکز خرید باید دعوت شوند و به عبارتی با برنامه ریزی درست تقدم و تأخر حضور فروشگاه های مختلف می توان به سطح مطلوبیت مورد انتظار در مرحله بلوغ یک مرکز خرید رسید. نمودارهای زیر زمان مذاکره با هریک از این برندها را نسبت به روز بازگشایی نشان می دهد. باید توجه داشت حضور بسیاری از فروشگاه های لنگر به عنوان مثال هایپرمارکت الزامات فیزیکی خاصی را می طلبد که با زمان درست مذاکره می توان این تغییرات و یا اصلاحات را در ساخت مرکز خرید اعمال کرد.

 3. Brand Mix

مرحله آخر فرآیند ترکیب بندی مرکز خرید یا Brand Mix ، تحت تأثیر مستقیم مطالعات positioning یا جایگاه یابی می باشد. انتخاب برندهای مناسب برای مرکز خرید باید منطبق با هویت تعریف شده برای آن باشد تا تمامی اقدامات توسعه و برندینگ در یک راستا صورت گیرند.

مطالعات مختلف نشان داده گروه مخاطب مرکز خرید عمدتاً از طبقه درآمدی متوسط و پایین هستند و در این دسته به خرید از فروشگاه هایی نظیر دپارتمان استور علاقه مند می باشند. همچنین سبک خرید این افراد بیشتر سنتی است. بنابراین گروه برنامه ریز برندهای مختلف را با تمرکز بر این دسته انتخاب کرده و برای از دست ندادن گروه های مخاطب بعدی، ترکیبی از دیگر دسته های برندها را نیز در نظر گرفته اند.

پس از مذاکرات اولیه با هر یک از برندهای مد نظر، فرآیند جانمایی آغاز خواهد شد. نمودارهای ذیل فرآیندی کلی از زمان مناسب از مذاکره و آغاز به کار چیدمان مغازه و ویترین اصناف مختلف را نشان می دهد. این نمودار ممکن است بنا به الزامات خاص تغییراتی داشته باشد.

1-3 اولویت واگذاری واحدها براساس نوع کاربری:

در مجتمع های تجاری، معمولاً اصنافی که بازگشت سرمایه در آنها فاصله زمانی کوتاه تری دارد )بدلیل میزان فروش بالا( در فاز اول توسعه بیشتر، مورد استقبال قرار می گیرند. قابل توجه اینکه این اصناف، بدلیل جذب تعداد زیادی از مشتریان؛ موجب رونق کسب و کار دیگر اصناف و در نهایت کل مجتمع تجاری خواهند شد؛ لذا اصنافی که در فاز اول فروش مجتمع هستند که گاهاً فاز اول ساخت را نیز تشکیل می دهند؛ ترجیحاً بایستی از صنوف پر استقبال تر و پر طرفدارتر ) منطقه(، انتخاب گردند. معمولا هایپر مارکت ها جزء اولین فروشگاه هایی هستند که در یک مرکز خرید راه اندازی می شوند. علاوه بر موضوع سهم فروش، اولویت واگذاری بر مبنای الزامات تجهیزات و ساخت نیز تعیین می شود. بسیاری از فروشگاه ها بدلیل وجود استانداردهای خاص برند نیاز به اقدامات اصلاح ساخت، ساخت دکور و ویترین و مواردی از این دست دارند که پیش از آغاز به کار نیازمند زمانی برای مسائل هستند.

از جمله موارد دیگر به عنوان استراتژی های مفید واگذاری، بخش بندی واگذاری مجموعه مرکز خرید در فازهای مختلف است. فازبندی واگذاری علاوه بر تسریع در بازگشت سرمایه و افزایش نقدینگی پروژه، سبب معرفی گام به گام پروژه به بازار هدف می شود و به عبارتی فازهای اولیه به عنوان افزایش پاخوری برای کل پروژه عمل می کند. امارات مال Emirates Mall ، نمونه ای از فازبندی افتتاح پروژه است.

یک برنامه مناسب اجاره دهی شامل موارد زیر است:

- برنامه ریزی از قبل : برنامه ریزی برای امسال ، سال آینده و 3 سال آینده

- قیمت گذاری متناسب با نیازهای محدوده جغرافیایی بازار مصرف

- انجام معامله هایی عادلانه و اخلاقی با تجار به نسبت نوع کسب و میزان درآمد آن ها

 

کارکنان بخش اجاره دهی بایستی تمام اطلاعات مربوط به وضعیت مجتمع، درصد پیشرفت پروژه، وضعیت فروش مستأجران، ارتباطشان با مشتریان و تأثیر اجرای برنامه ها بر جذب مستأجر و جمعیت را بطور کامل تجزیه تحلیل و ارزیابی کنند و همینطور از اتمام زمان اجاره مغازه ها مطلع باشند لذا آنها مستأجران جدید مجتمع را با مراجعه به دیگر مراکز خرید و راه های ارتباطی دیگر از قبل تعیین می کنند و همچنین دائماً متوجه مستأجران قوی که با چیدمان فروشگاه ها تناسب دارند هستند. آنها نقش مهمی در تنوع چیدمان خرده فروشان و سرویس های ارائه شده برای ارائه یک فضای پرسود و جذاب دارند. امروزه در صنعت مدیریت مرکز خرید چیدمان مناسب تجاری و تخصصی امری بسیار حیاتی در موفقیت یک مرکز تجاری است زیرا راسته بازارهای ایجاد شده به توانایی ارتباط فیزیکی مغازه ها با یکدیگر و سهولت انتخاب مشتریان در ارتباط با کالای مورد نظرشان کمک می کند.

بدین ترتیب و با انجام سه مرحله فرآیند چیدمان صنوف می توان به یک ترکیب خوب از اختلاط صنوف دست یافت که به صورت مکمل و یا سازگار، خرده فروشی و خدمات، تخصیص فضای کارآمد (تعداد و اندازه) و مکان یابی مناسب مستأجرین با توجه به خصوصیات و ویژگی های هر مرکز خرید دست یافت. این چیدمان صنوف یک وضعیت استاتیک نیست؛ همانطور که مد و ترجیحات مشتریان دگرگون می‌شود، بازار نیز در طول زمان تغییر می‌یابد. بنابراین ممکن است ترکیب ایده‌آل یک دوره برای دوره بعد مناسب نباشد، درنتیجه مدیران مراکز تجاری بایستی به صورت دائمی این ترکیب را تنظیم نمایند تا با روندهای بازار تطبیق پیدا نمایند.

 

 

 

 

 

پارکینگ هوشمند Smart Parking

گسترش روزافزون شهرها با پیچیدگی در مدیریت نیازهای شهروندان همراه است. حجم بالای خودرو در شهرها و یافتن محل پارک از جمله مشکلات امروزی زندگی شهری به شمار می‌رود. یکی از راهکارهای کاهش این مشکل، مدیریت مناسب پارکینگ‌ها بوده و سیستم مدیریت پارکینگ و پارکینگ هوشمند از ابزارهای آن می‌باشد. در واقع پارکینگ‌های هوشمند در راستای مدیریت بهتر محل پارک خودرو، بهینه‌سازی منابع موجود و صرفه‌جویی در طول زمان شکل گرفته است.

پارکینگ‌های هوشمند دارای تجهیزاتی از جمله سنسور دوربین، کیوسک جست‌وجوی خودرو، کارت‌خوان برد بلند، چراغ راهنمای ورودی، کارت هوشمند، نمایشگر اعداد و ... می‌باشند. در سیستم مدیریت پارکینگ هوشمند تمام اطلاعات مربوط به فضاهای پارکینگ، به صورت لحظه‌ای از طریق آشکارسازهای اولتراسونیک که در بالای هر جای پارک ماشین نصب‌شده، نشان داده می‌شود، سپس این اطلاعات جمع آوری ‌شده و به پردازشگر اصلی ارسال می‌شوند. پردازشگر نیز داده‌های بدست آورده را به نمایشگر مختص آن جای پارک ارسال می‌نماید و تعداد ماشین موجود در پارکینگ مشخص می‌گردد.

در ابتدای ورودی هر طبقه و راهرو یک صفحه نمایشگر وجود دارد که تعداد فضاهای خالی قابل پارک خودرو را نمایش می‌دهد و رانندگان به کمک آن می‌توانند در کوتاه‌ترین زمان به سمت فضاهای قابل پارک هدایت شوند. در زمان خروج از پارکینگ نیز دستگاه‌های پرداخت اتوماتیک در قسمت خروجی پارکینگ و یا داخل ساختمان پارکینگ وجود داشته تا رانندگان بتوانند به راحتی و بدون هیچگونه معطلی هزینه پارک خودروی خود را پرداخت نمایند.

همچنین تعبیه پارکینگ‌های هوشمند در مراکز خرید به نوعی مزیت رقابتی محسوب شده و به عنوان یکی از ارکان اساسی توجه به رفاه و آسایش مراجعین خود تعریف می‌شود. بدین ترتیب مراجعین به سادگی خودروی خود را پارک نموده و پس از اتمام خرید و تفریح نیازی به پیاده‌روی طولانی با بار سنگین، صرف زمان زیاد جهت یافتن خودرو، پرداخت هزینه و خروج از پارکینگ نخواهند داشت. برخی از تجهیزات پارکینگ‌های هوشمند در مراکز تجاری عبارتند از: صفحه نمایشگر تعداد فضاهای پارک موجود و قابل دسترس، چراغ راهنمای فضاهای پر و خالی، دستگاه‌های کارت‌خوان پرداخت هزینه، صفحه‌های هوشمند جستجوی مکان پارک خودرو و ... می‌باشد.

برخی از مزایای پارکینگ‌های هوشمند در مراکز تجاری عبارتند از:

- آگاهی کامل و دقیق از شمار و محل خودروهای موجود در پارکینگ در لحظه

- افزایش ضریب امنیت خودروها در لحظه‌ی تردد، ورود، خروج و توقف

- کاهش زمان ثبت خودرو در سیستم

- کاهش میزان و در نتیجه هزینه‌ی نیروی انسانی

- افزایش میزان ایمنی و امنیت برای خودروها و سرنشینان

- کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری پارکینگ‌های مراکز تجاری

- سهولت و سرعت دریافت هزینه‌ها به صورت خودکار یا دستی

- صرفه‌جویی و مدیریت مصرف انرژی

- مدیریت ترافیک و دسترسی به مجتمع به‌ویژه در زمان‌های اوج

- ارائه‌ راهکار یکپارچه در راستای اهداف شهر هوشمند

- ارائه‌ خدمات ارزش افزوده به مشتریان

 

نا کارآمدی پارکینگ های فعلی در سطح شهرهای ما یک واقعیت است و با رشد روزافزون جمعیت شهرها، ساخت و اجرای پارکینگ‌های هوشمندی که به خوبی برنامه‌ریزی شده باشد، حیاتی است و با توجه به مزایای پارکینگ‌های هوشمند، پیش‌بینی آن برای شرکت‌های بزرگ خصوصی، دولتی، مراکز تجاری، تفریحی و به طور کلی مراکز پرتردد یک امر ضروری خواهد بود. در واقع برخورداری از سیستم‌های پارکینگ هوشمند در مراکز تجاری به بهینه‌سازی منابع موجود و صرفه‌جویی در زمان، کمک شایانی نموده و باعث هدایت سریع و بدون نگرانی رانندگان به جایگاه‌های آزاد می‌گردد. در واقع یکی از دغدغه‌های اصلی سازندگان اینگونه مراکز، پیش‌بینی سامانه‌ای متشکل از تجهیزات گوناگون بوده است که به مراجعین کمک می‌نماید تا در کمترین زمان ممکن، مکان قابل‌دسترس برای پارک خودروی خود را بیابند و این مهم از طریق استقرار پارکینگ‌های هوشمند به دست می‌آید و به رفاه مراجعین و صرفه‌جویی هرچه بیشتر در زمان کمک می‌نماید.

 

 

بیشتر بخوانید:

پارکینگ صورتی

فودکورت و فودهال

بلک باکس

 

 

پارکینگ صورتی Pink Parking

پارکینگ صورتی، پارکینگ مخصوص بانوان است که در پارکینگ‌های عمومی و با هدف تأمین آسایش و امنیت بیشتر برای بانوان تعریف شده است. کانسپت اینگونه پارکینگ‌ها ابتدا در آلمان مطرح شده و به تدریج در سایر کشورها رواج یافته و مورد استقبال قرار گرفته است.

فضاهای پارکینگ بانوان در سال 1990 میلادی در آلمان برای امنیت و کاهش آزارهای جنسی که به دنبال تاریک و خلوت بودن پارکینگ‌ها به وجود آمده بود، مطرح شد. پس از آلمان کشورهایی همچون کره جنوبی و چین نیز از این کانسپت استفاده کردند و مکان‌هایی جهت پارک خودروهای بانوان را در نظر گرفتند. پس از مدت کوتاهی در برخی از مناطق آلمان احداث پارکینگ‌های صورتی تبدیل به قانون شد و حداقل 30% فضای پارکینگ‌ها می‌بایست به بانوان اختصاص پیدا می‌کرد. لازم به ذکر است این نوع پارکینگ‌ها توسط اداره راهنمایی و رانندگی تعیین نمی‌شوند و تنها در پارکینگ‌های عمومی با مالکیت شخصی امکان استقرار دارند.

پس از مدتی این پارکینگ‌ها را رنگ نموده تا به واسطه تمایز رنگی (صورتی) در خط‌کشی و تابلوهای راهنما قابل تشخیص باشند. این پارکینگ‌ها اغلب در نزدیکی خروجی‌های پارکینگ و در صورت طبقاتی بودن پارکینگ در نزدیک‌ترین فاصله با پله‌های برقی و آسانسورها قرار دارند.

امروزه برخی از مراکز خرید نیز از این کانسپت استفاده نموده و در پارکینگ‌های خود مکان‌های ویژه‌ای جهت پارک خودروهای بانوان به خصوص مادران و کودکان و بانوان باردار تعبیه شده است. این پارکینگ‌ها عموماً در مجاورت پله برقی و یا آسانسور جهت دسترسی آسان رانندگان پیش‌بینی و مکان‌یابی شده است، بنابراین، ایشان می‌توانند با طی مسافت کوتاهی وارد مرکز خرید شده و به راحتی و بدون نگرانی به خودروی خود دسترسی داشته باشد.

 

بیشتر بخوانید:

پارکینگ هوشمند

فودکورت و فودهال

بلک باکس

 

 

فودکورت و فودهال Foodcourt & Foodhall

امروزه فودکورت‌ها به جزء جدایی ناپذیر مراکز تجاری مدرن تبدیل شده‌اند و اساساً یکی از نقاط قوت و جذابیت مراکز تجاری و تفریحی به شمار می‌روند. می توان گفت یکی از دغدغه‌های اصلی سازندگان مجتمع‌های تجاری، تخصیص فضاهای وسیع و گسترده به فودکورت‌ها جهت جذب جمعیت بیشتر و ایجاد نشاط و سرزندگی می‌باشد. از طرفی اصطلاح فودهال که در برخی کشورها مترادف فودکورت استفاده می‌شود، کمابیش سازندگان و سرمایه‌گذاران را دچار سردرگمی و ابهام معنایی نموده است. بنابراین در این متن تلاش شده مفهوم هریک از این اصطلاحات و تفاوت‌های آن‌ها تشریح شود.

در سال 1962، شرکت روئوس، گوردون پک را برای توسعه یک مال به نام بی‌ شر وی گاردن در تورنتو استخدام نمود. گوردون پک به استقرار فروشگاه‌های مواد غذایی که ابتدا در یک فروشگاه محبوب در بورلی هیلز ایجاد شده بود علاقه‌مند بود. این فروشگاه دارای رستوران‌های متعددی بوده که هریک محل نشستن مخصوص به خود را داشتند که با حصاری از یکدیگر جدا شده بودند، بنابراین اگر خانواده‌ای از دو رستوران متفاوت غذا سفارش می‌دادند، نمی‌توانستند در کنار هم بنشینند. فضای رستوران‌های این بازار منجر به ایده ایجاد رستوران‌های با فضای مشترک جهت نشستن گردید. بدین ترتیب هر رستوران فضای خود را و بخشی از فضای مشترک را اجاره می‌نماید. در نهایت در فوریه سال 1971 شر وی گاردن با 16 رستوران و 32000 مترمربع فضای مشترک رستوران باز شد و فودکورت به سبک مدرن متولد گردید و در دهه 90 میلادی این فضا به یکی از بخش های اصلی مراکز خرید و بخشی از فرهنگ غذایی تبدیل شدند. از طرف دیگر فودهال ریشه قدیمی‌تری داشته و به اواخر قرن 18 و اوایل قرن 19 میلادی در انگلستان و به یک چای فروشی برمی‌گردد که مقابل مغازه خود فضایی جهت نشستن و صرف چای و میان‌وعده ایجاد کرده بود اما مفهوم مدرن فودهال در سال 2007 و با افتتاح Eataly در محل یک کارخانه قدیمی در ایتالیا برمی‌گردد که به صورت یک سالن غذاخوری یکپارچه و با ارائه غذاهای با کیفیت بسیار خوب و منحصر به فرد متولد شد.

 فودهال نیز همانند فودکورت فضای مشاع گسترده دارد به طوری که در برخی از کشورهای آسیایی و اقیانوسیه این دو مفهوم معادل و به جای یکدیگر استفاده می‌شوند، اما ماهیت این دو مفهوم با یکدیگر تفاوت دارد و در اینجا به برخی از این تفاوت‌ها اشاره می‌شود:

1- فودکورت‌ها اساساً در مراکز خرید تعریف و پیش‌بینی می‌شوند، اما فودهال‌ها در هر مکانی می‌توانند توسعه یابند و این بدین معناست که یک فودکورت در جایی خارج از مراکز خرید تعریف نمی‌شود اما ماهیت فودهال به مرکز خرید وابسته نیست.

2- غرفه‌های موادغذایی یک فودهال تحت مدیریت و یا مالکیت یکپارچه می‌باشند، در حالی‌که در فودکورت برندهای متفاوتی می تواند تحت مدیریت‌ مجزایی فعالیت داشته باشند .

3- در فودهال‌ها غذاهای محلی‌تر و با کیفیت بهتری ارائه می‌گردد، در حالی که در فودکورت‌ها غالباً شعبه‌های فست‌فودهای زنجیره ای وجود دارد.

4- در فودکورت‌ها صرفاً غذا به فروش می‌رسد، اما در فودهال‌ها به خصوص در فودهال‌های اولیه، خواربار و محصولات کشاورزی نیز در کنار غذاهای محلی به فروش می‌رسد.

 

بنابراین باتوجه به مطالبی که مطرح شد و به طور خلاصه، در یک فودهال زمان و بعضاً هزینه بیشتری جهت صرف یک وعده غذایی صرف می‌شود، ممکن است در مکانی خارج از مجتمع‌های تجاری و تفریحی ایجاد شوند و در آنها ممکن است محصولات کشاورزی و مواد غذایی ارگانیک ارائه شود؛ در حالی که فودکورت به طور حتم در یک مرکز خرید ایجاد می‌شود، رستوران‌های متفاوتی در آن وجود دارد که عموماً از نوع فست فود می‌باشند و نقش ایستگاه سوخت‌گیری و آرامش را در کنار خرید کردن ایفا می‌نمایند.

 

بیشتر بخوانید:

بلک باکس

پارکینگ صورتی

پارکینگ هوشمند

 

 

 

 

ریتیل پارک Retail Park

ریتیل پارک ها در تئوری، تفاوت چندانی با مراکز خرید سنتی در شهر ندارند؛ در آن ها چندین فروشگاه خرده‌فروشی وجود دارد که افراد جهت تهیه لوازم موردنیاز خود به آن مراجعه می‌نمایند، اما یکی از ویژگی‌های متمایزکننده ریتیل پارک ها از مراکز خرید محل قرارگیری آن‌ها می‌باشد که عموماً در کنار گذرگاه ها و شریان های اصلی شهرهای بزرگ که دسترسی خوبی دارند، ایجاد می شوند و آلترناتیو مناسبی به جای مراکز شلوغ و پرتردد داخل شهر به حساب می‌آیند. وجود تعداد زیاد پارکینگ‌های رایگان و مجاورت با جاده‌های اصلی موجب دسترسی ساده‌تر نسبت به اینگونه مراکز خرید شده و در نتیجه مراکز شهر برای خرده‌فروشان جذابیت کمتری دارند. استفاده مشترک از پارکینگ های رایگان و همچنین مزایای محیط زیستی از جمله کاهش آلودگی ترافیک در مرکز شهر باعث گسترش ریتیل پارک ها در اقصی نقاط دنیا شده است.

ساخت سریع و کم هزینه در زمین های ارزان قیمت، اجاره ارزان‌تر فروشگاه‌ها نسبت به دیگر مراکز خرید درون شهر در استفاده قشرهای متوسط رو به پایین جامعه نقشی شگرف دارد. این نوع مراکز خرید در دنیا به عنوان اقتصادی ترین پروژه های توسعه در قالب "اشتغال و رفاه عمومی" در یک دهه گذشته پیشتاز بوده اند.

 

ریتیل پارک ها می توانند نقش یک منطقه آزاد و یا بندر خشک در شهر را ایفا نموده که در شکوفایی و ایجاد توسعه پایدار، ورود سرمایه و اشتغال در کنار خرید ارزان قیمت جهت قشرهای متوسط رو به پایین جامعه تأثیر چشمگیری دارد.

 

به تدریج و با افزایش استفاده از اینترنت، نیاز کمتری به مراجعه حضوری به ریتیل پارک‌ها جهت تهیه اقلام مورد نیاز بود، افراد می‌توانستند قیمت‌ها را به صورت اینترنتی مقایسه نموده و به سادگی اقلام سنگین را درب منزل و یا محل کار خود دریافت نمایند. ریتیل پارک‌ها برخلاف مراکز خرید سنتی درون شهری، برای افرادی طراحی شده بود که با توجه به نیازهای خود به آن مراجعه می‌نمودند و پس از تهیه کالاهای موردنیاز خود آنجا را ترک می‌کردند. بنابراین افراد برای گذران وقت و تفریح همچنان به مراکز خرید سنتی مراجعه می‌کردند، بنابراین کارایی ریتیل پارک‌ها به شدت کاهش یافت. در این زمان این مراکز خرید شروع به تکامل کردند و بخش‌های تفریحی با قیمت مناسب به ریتیل پارک‌ها افزوده شد، بدین ترتیب ریتیل‌پارک‌ها مجدداً مورد استقبال فروشگاه‌ها و مشتریان قرار گرفت. برخی از امکانات جانبی  موجود در اینگونه مراکز شامل سینماها، باشگاه‌های ورزشی، رستوران‌ها و ... هستند و درنتیجه مراجعین آن‌ها می‌تواننند همچون مراکز خرید درون شهری به جز خرید، دلایل دیگری برای گذران وقت بیشتر در این مراکز داشته باشند. امروزه ریتیل پارک ها نوعی از توسعه مرکز خرید هستند که در اروپا بسیار پرطرفدار می باشند.

 

 

 

امروزه ریتیل پارک‌ها غالباً شامل سه یا چند فروشگاه بزرگ و چندین خرده‌فروشی کوچک‌تر، سالن‌های عرضه محصولات محلی، فضاهای خدماتی، فرهنگی و بازی کودکان بوده و باتوجه به محل قرارگیری خارج از شهر دارای پارکینگ‌های زیاد می‌باشد. لازم به ذکر است تفاوت‌های قابل توجه بین این مراکز و مراکز خرید سنتی به طور فزاینده‌ای در حال کاهش می‌باشد اما آنچه به طور حتم این دو نوع مراکز را از یکدیگر مجزا می‌نماید ارائه خدمات و پیشنهادات متنوع فروشگاه‌های بزرگ در ریتیل پارک‌ها می‌باشد.

 

بیشتر بخوانید:

اوتلت مال

بوتیک مال

 

 

 

 

اوتلت مال Outlet Mall

اوتلت مال‌ها یکی از انواع مراکز خرید نوینی هستند که غالباً خارج از شهرها، در محیط‌های وسیع و گسترده و به صورت یک طبقه ساخته می‌شوند. اوتلت مال‌ها که امروزه بخش جدایی‌ناپذیر اقتصاد بوده و به نوعی بخشی از فرهنگ خرید مردم را تشکیل می‌دهند، ریشه در دهه 30 میلادی ایالات متحده دارند.

در واقع اوتلت مال‌ها به دو دسته  فکتوری استور (factory store) و اوتلت استور (outlet store) تقسیم می شوند. در فکتوری استورها تنها یک برند خاص به فروش می‌رسد، اغلب در کنار کارخانه‌ها قرار داشته و توسط صاحبان همان برند هم اداره می‌شوند، اما در اوتلت استورها می‌توان برندهای متنوعی را مشاهده کرد. این فروشگاه‌ها در دهه 30 میلادی، در ابتدا مکانی بودند که کالاهای آسیب‌دیده یا مازادکارخانه خود را با قیمت پایین به کارکنان خود عرضه می نمودند. بعد از مدتی، این کار در میان افرادی غیر از کارکنان هم گسترش یافت و عرضه کالاها به صورت عمومی شکل گرفت. بدین ترتیب در سال 1963، اندسون لیتل (برند مردانه پوشاک)، فروشگاهی مستقل از کارخانه‌های خود در این حوزه را تأسیس کرد و در سال 1974 شرکت پوشاک آمریکایی "وی اف کورپوریشین" اولین اوتلت استور چندمنظوره را در ریدینگ پنسیلوانیا افتتاح نمود. این دسته از مراکز خرید در دهه‌های 80 تا 90 میلادی رشد چشمگیری را تجربه کردند، بدین صورت که در سال2003 میلادی این مراکز در  260 فروشگاه خود در ایالات متحده 15 میلیارد دلار درآمد کسب کردند. همچنین تعداد این فروشگاه که در سال 1988 حدود 276 عدد بود، تا سال 2013 به 472 فروشگاه افزایش یافت. این فروشگاه‌ها تنها مختص ایالات متحده نبوده و اوت لت‌های مشهوری را می‌توان در اروپا و کشورهای دیگر نیز یافت.

به دلیل بهای نسبتاً کم زمین در محل‌های استقرار اوتلت‌ها، این مراکز عموماً در زمین‌های وسیع خارج از شهر ساخته می‌شوند به طوری که مساحت اینگونه فروشگاه‌ها بین 100هزار و گاهاً تا 600 هزار فوت مربع می‌رسد (55700-9300 متر مربع).  در اوتلت استورها می‌توان کالاهای تخفیف خورده را خریداری کرد و مزیت آن‌ها در این است که اغلب می‌توان، مجموعه‌هایی از برندهای مختلف را که در حال حاضر کمی قدیمی شده‌اند و به اصطلاح مد روز محسوب نمی‌شوند، با قیمت‌هایی بسیار پایین‌تر خریداری نمود. از آنجایی که نگهداری این اجناس در انبارها برای شرکت‌های سازنده هزینه بیشتری در بر دارد، تولیدکنندگان ترجیح می‌دهند با هزینه کمتر (فروش به نرخ پایین‌تر) از هزینه‌های گزاف انبارداری اجتناب ورزند. تنوع بالای این فروشگاه‌ها خود از دلایل دلیل علاقه مندی بسیاری از مخاطبان برای خرید از این دسته مراکز خرید است.

اگرچه اغلب این اجناس مدت‌ها در انبار مانده‌ و گرایش یا مُد روز محسوب نمی‌شوند، اما برخی از شرکت‌ها به صورت جداگانه، چندخط تولیدی را به این فروشگاه‌ها اختصاص داده و  اجناسی نسبتاً باکیفیت را با قیمتی ارزان عرضه می‌نمایند. برخی از اشخاص تنها برای سرگرمی از این مراکز دیدن و خرید می‌کنند، کما اینکه بسیاری از افراد به دلیل نداشتن توان مالی زیاد، برای خرید‌، تنها می‌توانند این مراکز را انتخاب نمایند. این نوع خرید می‌تواند بسیار مقرون به صرفه و اقتصادی باشد، چرا که هم اجناس کیفیت نسبتاً بالایی دارند و هم تخفیف‌های بسیار خوبی را شامل می شوند.

بسیاری از اوتلت‌های مشهور دنیا در مکان یک کارخانه قدیمی احداث شده‌اند و عموماً در خارج شهرها قرار دارند، لذا دسترسی به آن‌ها از طریق خودرو امکان‌پذیر است. استقرار رستوران‌ها و کافه‌ها در کنار معماری جذاب این مراکز از عوامل مهم انتخاب افراد برای گذران روزهای تعطیل خود می‌باشد و می توان گفت به دلیل جذابیت های متنوعی که در کنار خرید در این مراکز وجود دارد، این مرکز مقصدی برای گروه های متنوع بازدیدکنندگان محسوب می شود و به هیچ وجه دارای کلاس اجتماعی نظیر فروشگاه های حراجی یا دسته دوم فروشگاهی ها نمی باشد.

 

امروزه مکان اوتلت مال‌ها به تدریج به بازارهای سنتی نزدیک‌تر شده‌ است، اما همچنان فاصله امن آنها رعایت می شود که این فاصله جغرافیایی جهت به حداقل رساندن مناقشات احتمالی بین این دو نوع مرکز خرید در نظر گرفته می شود و همچنین این جداسازی جغرافیایی بر نوع مراجعه‌کنندگان و استفاده‌کنندگان هریک تأثیر می‌گذارد.

اغلب فروشگاه‌ها در یک اوتلت مال شامل فروشگاه‌هایی با مساحت بالا بوده و به برندهای پوشاک و صنایع وابسته معروف اختصاص داده شده و فروشگاه‌های ریزدانه در این مراکز دیده نمی شوند، همچنین رستوران ها، کافی شاپ ها و واحدهای خدماتی در میانه مرکز جانمایی می شوند.

چهار دلیل پشتیبانی از استقرار اوتلت مال‌ها:

  1. 1. اوتلت مال‌ها یک زمینه دامپینگ مناسب برای موجودی‌های بیش از حد پیش‌بینی نشده و مازاد محصولات در انتهای هر فصل ایجاد می‌نماید. تحقیقات صنعتی نشان می‌دهد که کالاهای مازاد و آسیب‌دیده 15 درصد از محصولات کالاهای اوتلت را در بر می‌گیرد.
  2. 2. برندها از طریق اوتلت مال‌ها حیطه بازار رسمی خود را گسترش می‌دهند و مشتریان بازار غیرقانونی را به مشتریان طبقه حساس به قیمت خود تبدیل می‌نمایند.
  3. 3. تولیدکنندگان از طریق اوتلت ‌مال‌ها قدرت فروشندگان اولیه خود را به چالش می‌کشند و اوتلت‌های هریک از آن‌ها را تنظیم می‌نمایند.
  4. 4. در نهایت تولیدکنندگان می‌توانند از فروش اوتلت و از طریق توزیع دوگانه، بازار ساده و سودآوری داشته باشند. مشتریانی که خدمات بیشتری را خواهان هستند، می‌توانند از خرده‌فروشی‌های اولیه خرید نمایند و با پرداخت هزینه بالاتر خدمات بهتری دریافت نمایند و مشتریانی که خدمات کمتری را مطالبه می‌نمایند، می‌توانند از اوتلت مال‌ها خرید خود را با هزینه پایین‌تر انجام دهند.

 

برخی از معروف‌ترین اوتلت مال‌های دنیا عبارتند از:

 

-           Sanfrancisco Outlet mall

-           Toronto premium outlets

-           Orlando Premium Outlet mall

-           Silver Sands Premium Outlets

-           Vaughan Mills

-           San Marcos Premium Outlets

 

شعار اوتلت مال‌ها این است که «در این مراکز خرید همه مراجعین، محصولات خریداری شده خود را حمل می‌کنند» و این بدین معناست که تمامی مراجعین آن می‌توانند به محصولات موردنظر خود دست یابند. اگرچه شدت رقابت قیمت و نزدیکی برندهای مختلف در اوتلت مال‌ها بر روی سودآوری هریک تأثیرگذار است و ممکن است سودآوری اوتلت مال‌ها را برای برندهای مختلف کاهش دهد، اما افزایش تعداد هرروزه این مراکز خرید به معنای موفقیت برندهای مختلف در کنار یکدیگر بوده و این گونه مراکز خرید به عنوان یکی از پتانسیل‌های نوین در بازار و فروش محصولات به شمار می‌رود.

 

بیشتر بخوانید:

ریتیل پارک

 بوتیک مال

 

 

 

 

بلک باکس Black Box

بلک باکس در صنعت سینما و تئاتر به سالن اجرای نمایش مکعب شکل که دیواره های آن به رنگ سیاه رنگ آمیزی شده باشد اطلاق می گردد. تمامی امکانات این سالن نظیر صحنه، نور پردازی، تجهیزات، محل قرار گیری تماشاگران و … بایستی پرتابل و قابل حرکت باشند .
بلک باکس نشانگر محیطی تهی از هر چیز مزاحم است و به کارگردان این امکان را می دهد تا بر اساس نیاز های اجرای خود بتواند هر صحنه ای را، به هر شکلی که می خواهد – متعارف یا غیر متعارف – درون آن طراحی کند. طراحی گوناگون کارگردانان مختلف، نیاز به پرتابل بودن تمامی امکانات بلک باکس را دو چندان می کند، چرا که هر کارگردان و هر اجرا ممکن است بنا به ضرورت خود دارای طراحی گوناگونی باشد و سالن بایستی این قابلیت را داشته باشد تا با جابجایی صحنه، نور و صدا، ماشینری و محل قرار گیری تماشاگران بتوان فضاهای مختلفی را خلق کرد.
اصلی ترین خصوصیت سالن های بلک باکس که به آن ها سالن های همه کاره نیز اطلاق می شود این است که کارگردان نمایش – به مانند سالن های قاب عکسی و یا میدانی– با هیچ پیش فرض و یا باید و نبایدی روبرو نخواهد بود و به طور کاملا آزادانه و فارغ از معماری کلیشه ای سالن های تئاتر به طراحی خود می پردازد.

 از دیگر ویژگی های سالن های تئاتر بلک باکس می توان به موارد زیر اشاره نمود:

1-جابجایی تماشاگر و صحنه درحین اجرا برای ارائه زاویه دید های مختلف به مخاطب و استفاده از تماشاگر به عنوان عنصری از اجرا و همراه کردن وی برای شرکت در نمایش اجرای همزمان

2-قسمت هایی از نمایش در بخش های مختلف سالن واجرای همزمان نمایش در ارتفاعات گوناگون

3-دگرگونی ساختار اجرایی متن و ایجاد شکل اجرایی متفاوت در زمینه سیاه عاری از مزاحمت های بصری به خاطر جلب توجه بیشتر تماشاگر

 

با توجه به ویژگی های ذکر شده به لحاظ اقتصادی نیز استفاده از بلک باکس نسبت به سایر سالن ها مقرون به صرفه تر است و به دلیل فضای منعطف، طرفداران زیادی را در میان هنرمندان به خود اختصاص داده است. از این لحاظ جهت توسعه مراکز عمومی به ویژه مراکز تفریحی کانسپت مناسبی محسوب می شود.

 

بیشتر بخوانید:

بوتیک هتل

دفتر کار مجازی

فودکورت و فودهال

پارکینگ هوشمند

پارکینگ صورتی

 

 

صندوق های پوشش ریسک Hedge Fund

 پوشش ریسک Hedge

به سرمایه گذاری های جانبی جهت کاهش ریسک تغییرات پیش بینی نشده قیمت دارایی ها و کاهش ریسک سود و زیان، پرتفوی سرمایه گذاری پوشش ریسک گفته می‌شود.

سرمایه گذاران از این استراتژی هنگامی استفاده می‌کنند که از عملکرد بازار نامطمئن هستند.

در شرایط عادی، پوشش ریسک می‌تواند از ابزارهای مالی گوناگونی مانند برگه سهام، پیمان های آتی، قراردادهای آتی و اختیار معامله، همچنین گونه‌های مختلف از ابزارهای مشتقه، قراردادهای آتی و معاملات فرابورس تشکیل شود.

در شرایط حرفه‌ای، استراتژی پوشش ریسک، شامل یک سرمایه‌گذاری ثانویه می‌باشد که قیمت آن، همواره در جهت عکس سرمایه‌گذاری اولیه حرکت می‌کند. یکی از راه‌های معمول برای پوشش ریسک اتخاذ موقعیتی است که سود ناشی از یک سرمایه گذاری را تضمین کند. برای مثال سرمایه گذاری در قرارداد آتی یا اختیار یا فروش سهامی که در آن سرمایه گذاری کرده‌اید، متداول‌ترین راه برای پوشش ریسک است.

 

به عنوان مثال شما در بازار سرمایه سهام شرکت فرضی abc  را خریداری نموده اید، برای اینکه از نوسانات قیمت سهم abc  دوری کنید و سود خود را تضمین نمایید، یک قرارداد اختیار فروش سهم برای 6 ماه آینده و به قیمت تعیین‌ شده نیز خریداری می نمایید. با این کار شما اختیار خواهید داشت تا در تاریخ سررسید (6 ماه بعد) سهام خود را در صورت تمایل به قیمت تعیین شده بفروشید و در مقابل، خریدار متعهد است که در تاریخ سررسید (6 ماه بعد) سهام abc  را به قیمت از پیش تعیین‌ شده در قرارداد از شما خریداری نماید. با این کار شما توانسته ‌اید ریسک نوسانات قیمت سهام خود را پوشش دهید. پوشش ریسکی که به ‌درستی انجام ‌شده باشد، ریسک شما را به صفر کاهش می ‌دهد البته با صرف هزینه‌ ای اندک که شامل هزینه عقد قرارداد می‌ شود.

 

پوشش ریسک، تنها محدود به فروش در قیمتی مشخص، از طریق قرارداد آتی و اختیار نیست. سرمایه‌گذار همچنان می‌تواند با ورود به دو بازار، که افت و خیز قیمت ‌ها در بازارهای مورد نظر، اغلب در جهت عکس یکدیگر حرکت می‌کنند، ریسک سرمایه گذاری خود را کاهش دهد. به عنوان مثال اگرچه در بسیاری از اوقات نیز دیده شده که  طلا و دلار هم جهت با یکدیگر حرکت می کنند اما داده های تاریخی نشان می دهند در اکثر اوقات قیمت دلار آمریکا و طلا، در جهت عکس یکدیگر حرکت کرده‌اند، علت این مسئله این است که طلا در بازارهای جهانی به دلار آمریکا ارزش گذاری می شود و با بالا رفتن ارزش دلار، قیمت طلا برای کسانی که با دیگر ارزها قصد خرید دارند گران می شود و در نتیجه از تقاضای آن کاسته شده و کاهش قیمت را به دنبال دارد. به همین منظور یک نمونه از پوشش ریسک اینگونه شکل می گیرد که سرمایه‌گذار می‌تواند از یک سو با خرید ارز، برای نمونه؛ دلار آمریکا در بازار فارکس و از سوی دیگر، خریداری فلزات گران بها، برای نمونه؛ طلا ریسک سرمایه‌گذاری خود را کاهش دهد.

 

 

 

صندوق‌های پوشش ریسک Hedge fund

صندوق‌های پوشش ریسک یا صندوق‌های پوششی (Hedge fund) که از آن با عنوان پوشش سرمایه نیز یاد می‌شود، حاملان سرمایه‌گذاری و ساختارهایی برای کسب و کار هستند که به سرمایه‌گذاران خود امکان حضور در طیف وسیع تری از موقعیت‌های تجاری و سرمایه گذاری را می‌دهند. چنین صندوق‌هایی توسط یک شرکت حرفه‌ای مدیریتی اداره می شوند. صندوق‌های پوشش ریسک عموماً به دلیل استفاده شان از اهرم هایی که از سوی نهادهای نظارتی سقفی برایش تعیین نشده با صندوق سرمایه گذاری مشترک و به دلیل این که اکثرشان در بازارهای نسبتا نقدشونده سرمایه‌گذاری می‌کنند، با صندوق سهام اختصاصی تمایز دارند.

این سرمایه گذاران عموماً موسساتی هستند مانند صندوق هاي بازنشستگي، شركت هاي بيمه، بانك هاي خصوصي كه در اين صندوق ها سرمايه گذاري مي كنند و عموماً اوراق نقد شونده را در بازارهای عمومی معامله می‌کنند تا نوسان سبد خود را حداقل كرده و بازده بالايي كسب كنند. این صندوق ها همچنین انواع وسیعی از استراتژی‌ های سرمایه‌ گذاری را به کار می‌برند، و از تکنیک ‌هایی همچون فروش استقراضی و اهرم مالی بهره می ‌جویند.

 

 تفاوت صندوق پوشش ریسک (Hedge Fund) و صندوق سرمایه‌گذاری مشترک  (Mutual Fund)

این دو مجموعه نهاد مالی تفاوت‌ های زیادی نیز با هم دارند که باعث می‌ شوند برای اهداف مختلفی مورد استفاده قرار بگیرند. در پایین برخی از تفاوت‌ های آن ها برشمرده شده است:

صندوق‌ های سرمایه‌ گذاری مشترک بورس زیر نظر کمیسیون اوراق بهادار فعالیت می‌کنند در حالی که صندوق‌های پوشش ریسک شامل این موضوع نمی‌شوند.

صندوق‌های پوشش ریسک معمولا انعطاف‌پذیری بیشتری دارند و در معامله کردن آزادند و حتی می‌توانند در بازار پوزیشن فروش نیز بگیرند در حالی که صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک بسیار کم‌ریسک‌تر هستند.

صندوق‌های پوشش ریسک می‌توانند در انواع اوراق مشتقه نیز سرمایه‌گذاری کنند و حتی در زمان گرفتن پوزیشن‌های فروش اهرم مالی بالایی دریافت کنند. اما صندوق های سرمایه‌گذاری مشترک نمی‌توانند در اوراق مشتقه سرمایه‌گذاری کنند و با توجه به اینکه نمی‌توانند پوزیشن فروش بگیرند اهرم مالی آنها نسبت به صندوق‌های پوشش ریسک کمتر است.

مدیر یک صندوق پوشش ریسک از آزادی عمل بیشتری برخوردار است بدین معنی که انتظار می‌رود بخشی از سرمایه‌ خود را در استراتژی مشخصی در یک فضای ریسکی قرار بدهد و اگر این کار را انجام ندهد نشانه‌ خوبی محسوب نمی‌شود. اما در صندوق سرمایه‌گذاری مشترک چنین انتظاری وجود ندارد.

 

راهبردهاي عملياتي صندوق هاي پوشش ريسك

صندوق هاي پوشش ريـسك در راسـتاي ارتقـاء بـازده و كـاهش ريـسك هـم از اسـتراتژي هـاي بلندمدت و كوتاه مدت و هم آربيتراژ استفاده مي كنند. استراتژي هايي كه در اين نوع صـندوق هـا بـه كار ميروند بسيار متنوع اند:

رشد تهاجمي: سرمايه گذاري در سهام شركت هايي كه انتظار ميرود درآمد سـهام آن رشد پرشتابي داشته باشد.

 

سرمايه گذاري در اوراق بهادار بحراني: خريداري سهام، وام و مطالبات تنزيل شـده شركت هايي كه در مواجهه با ورشكستگي يا سازماندهي مجدد هستند. بـه دليـل عـدم آگاهي بازار از ارزش حقيقي اين اوراق و بـه دليـل اينكـه شـركت هـاي سـرمايه گـذاري نميتوانند اوراق بهاداري را كه زير درجه خاصي باشند، در مالكيت خـود داشـته باشـند، سود ميبرند.

 

سرمايه گذاري در بازارهاي نوظهـور: سـرمايه گـذاري روي سـهام يـا وام بازارهـاي نوظهور كه مستعد تورم بالا و رشد نوساني هستند.

 

سرمايه گذاري در درآمد دارايي ها: سرمايه گذاري روي درآمد دارايي ها با اسـتفاده از قدرت اهرمي ابزارهاي مالي مشتقه.

 

بهره برداري از تغييـر سياسـت هـاي كـلان دولـت: نظيـر بهـره بـرداري از تغييـر سياست هاي دولت روي نرخ بهره

 

فروش استقراضي: فروش سهامي است كه در مالكيت صندوق نيست.

 

استفاده از استراتژي چندگانه: بكارگيري استراتژي هاي مختلف بـه طـور همزمـان براي تحقق بخشيدن به اهداف كوتاه مدت و بلندمدت

 

لازم به ذکر است اگرچه تعداد این صندوق ها در بازارهای بزرگ سرمایه در دنیا بسیار چشمگیر و این صندوق ها بسیار پربازده هستند اما در ایران با توجه به اینکه در بورس اوراق بهادار تهران ابزارهای مشتقه متنوعی وجود ندارد، لذا تشکیل صندوق‌ پوشش ریسک عملاً در این بازار امکان‌پذیر نیست.

 

 بیشتر بخوانید:

صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

 

صفحه1 از6